相続した空き家を売却した場合の譲渡所得税について

相続により不動産を取得したのですが、その不動産の売却を検討しており、売却した場合の譲渡所得税などの税金がどのようになるのか心配だというご相談を多くいただきます。

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今までの法律では、相続で取得した不動産を売却した場合に、譲渡所得税の計算においては、取得費に一定の相続税を加算できるという特例のみでした。

空き家を売却した場合にかかる税金は?

しかし、近年問題となっている空き家問題の解決を図ることなどを目的に、被相続人の自宅を相続した相続人が一定期間内にその空き家になっている被相続人の自宅を売却した場合には、譲渡所得の計算上、3,000万円の特別控除が適用できる制度が創設されました。

今までは、被相続人の自宅であっても相続人が売却した場合には、マイホームを売却した場合の3,000万円の特別控除等の適用は出来ませんでした。空き家に係る譲渡所得の特別控除が創設されたことにより、相続により取得した被相続人の自宅の売却についての税負担がかなり軽減されることが予想されます。

※ただし、一定の要件を満たしていることが要件になりますので、相続により取得した被相続人の自宅を売却される場合には、是非一度、当事務所へご相談ください。

相続で取得した被相続人の自宅を売却するとき

では、相続により取得した被相続人の自宅を売却した場合には、どのように税金を計算するのか、例題を使って計算してみましょう。

【具体例】

売却金額 8,000万円
取得費  2,000万円(減価償却費控除後の金額)
譲渡費用  300万円
※ 被相続人の取得から今回の売却までは、8年
※ 税率は、所得税、復興特別所得税、住民税の合計

通常の場合

{8,000万円 -( 2,000万円 + 300万円)}×20.315%=11,579,550円
∴ 約1,158万円

空き家に係る譲渡所得の特別控除を適用した場合

{8,000万円 -( 2,000万円 + 300万円)- 3,000万円[特別控除額]}×20.315%
=5,485,050円  ∴ 約548万円

特例を使った場合には、600万円以上も納税が少なくなります。

空き家に係る譲渡所得の特別控除が適用できる要件は?

上記の具体例のように、特例適用を受けるか受けないかにより、納税額が大きく異なることとなります。

ただし、この空き家に係る譲渡所得の特別控除の適用については、相続人が相続により取得した被相続人の自宅を売却した場合の全てに適用されるものではありません。

では、実際にどのような適用要件があるのかをみていきましょう。

空き家に係る譲渡所得の特別控除の適用要件

  1.  相続開始の直前において被相続人の居住の用に供されていた家屋
    (被相続人以外の者が居住していないこと。)
  2.  昭和56年5月31日以前に建築された家屋
  3. マンションなど区分所有建物ではないこと
  4. 平成28年4月1日から平成31年12月31日までの期間の売却(譲渡)であること
  5. 相続があった日から3年後の年末までの売却(譲渡)であること。
  6. 相続開始後に、住まいや事業の用として利用していないこと。
  7. 耐震改修をするか更地にして売却すること
  8. 売却価額が1億円以下であること

上記のように、空き家に係る譲渡所得の特別控除の特例適用にあたっては、細かい要件が設けられております。

相続で取得した空き家の売却を検討されている場合や既に被相続人の自宅である空き家を売却した場合について、特例の適用ができるかわからないなどのご心配がある場合には、是非一度、当事務所へご相談ください。

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