住宅ローン控除と居住用財産(マイホーム)を譲渡した場合の特別控除等の適用についてお困りの方

今まで住んでいたマイホームを売却し、新たにマイホームを取得される方からご相談が多いのが、マイホームを売却した場合の3,000万円控除や買替特例を利用したいというものです。

ご相談中に前年まで住宅ローン控除を利用していたというお話や新たに購入するマイホームで住宅ローン控除を適用したいというお話になることがあります。

併用できるものとできないものがあります!

住宅関係の特例には、同時に併用して適用できるものと、併用できないためどちらかを選択して適用しなければいけないものがあるため、注意が必要となります。

今回は、その中でも住宅ローン控除(住宅借入金等特別控除)と居住用財産(マイホーム)を譲渡した場合の主な特例の適用が併用できるかできないかについて、ご相談が多いものを中心にご説明します。

住宅ローン控除と併用ができるもの

前年までに住宅ローン控除の適用を受けていた場合や居住用財産(マイホーム)を譲渡した場合の特別控除等の特例の適用を受ける年に併せて住宅ローン控除の適用を受けることができるものは、下記になります。

・居住用財産の譲渡損失の損益通算及び繰越控除

・特定居住用財産の譲渡損失の損益通算及び繰越控除

になります。

つまり、マイホームを売却した際の譲渡所得がマイナスになる場合には、特例適用しても住宅ローン控除の適用ができます。

ご注意頂きたいのは、譲渡所得がマイナスになるというのは、単に購入時の取得価額より売却時の売却価額が少ないということではないことです。

譲渡所得は、売却価額-(取得費+譲渡費用)で計算します。

取得費のうち、建物については取得から売却までの間について減価償却を行う必要があるため、所有期間が長い建物については、取得費がすくなくなりますので、ご注意ください。

住宅ローン控除との併用ができないもの

譲渡所得の特例を利用した場合に一定期間住宅ローン控除を適用することができない特例は、下記のものになります。

・一定の土地等を譲渡した場合の長期譲渡所得の課税の特例(軽減税率の特例)

・居住用財産の3,000万円特別控除の特例

・空き家となった被相続人の居住用財産の3,000万円特別控除の特例

・特定の居住用財産の買換えの特例

 

住宅ローン控除は、居住の用に供した年とその前後2年の5年間に、居住用財産の3,000万円控除等の特例を適用している場合には、利用できません。

 

特別控除の特例等の特例適用について検討が必要な場合

マイホームを譲渡した年やその翌年に新たな住宅を購入した場合で住宅ローン控除の適用を受けたいと検討されている場合には、どの様に特例を適用するのが、全体で考えると節税になるのかを検討して適用する特例を選ぶ必要があります。

所得や所得控除の状況、譲渡所得の金額など状況により、どのように適用するのがよいかが変わります。

そのため、これらの適用を適用する場合には、慎重に検討する必要があります。

特別控除の適用を受けたいが受けるほうが良いのわからないなどのご不安がありましたら、是非一度、当事務所へご相談ください。

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