譲渡所得の特別控除を利用した場合の配偶者控除の適用についてお困りの方

マイホームを売却した際に、居住用不動産(マイホーム)を譲渡した場合の特別控除を適用して納税がない場合にも、配偶者控除・扶養控除などの適用について、注意が必要となることがあります。

 

 

判定の基準となる合計所得金額はどの金額なのか?

配偶者控除や扶養控除などの説明をする際に、「合計所得金額」という用語がよく出てきます。
この「合計所得金額」とは、どの金額をいうのかを説明していきます。

「合計所得金額」とは、純損失、雑損失、居住用財産の買換え等の場合の譲渡損失、特定居住用財産の譲渡損失、上場株式等に係る譲渡損失、特定投資株式に係る譲渡損失及び先物取引の差金等決済に係る損失の繰越控除を適用する前の総所得金額、特別控除前の分離課税の長(短)期譲渡所得の金額、株式等に係る譲渡所得等の金額、上場株式等の配当所得(上場株式等に係る譲渡損失との損益通算後の金額)、先物取引に係る雑所得等の金額、山林所得金額、退職所得金額の合計額をいいます。

専門用語だらけで、内容がわかりにくい文章ですが、今回のポイントは、太字で記載してある「特別控除前」という部分がポイントとなります。

つまり、合計所得金額というのは、居住用不動産(マイホーム)を譲渡した場合の特別控除などの各特別控除を適用するの金額となります。

配偶者控除の要件は?

では、配偶者控除を適用するための要件を見ていきましょう。

【配偶者控除の要件】

①配偶者であること。(内縁関係では、適用できません。)

②納税者と生計を一にしていること。(別生計では、適用できません。)

③配偶者の合計所得金額が38万円以下であること。

④青色専従者・白色専従者でないこと。

上記の要件に出てきた「合計所得金額」が、上記の説明の合計書と金額になります。

そのため、譲渡所得が100万円あるが、居住用不動産(マイホーム)を譲渡した場合の特別控除を利用して納税のなかった配偶者については、配偶者控除の適用はできません。

税金を納税しなくてよいことと所得がないことは、必ずしもイコールにはならないため、注意が必要となります。

扶養控除についても同様で、扶養親族に譲渡所得があるが特別控除を利用して納税がなかった場合についても、譲渡所得が38万円を超えていると、扶養控除の適用はできません。

配偶者特別控除を適用する際の注意点

配偶者控除・扶養控除を適用する際は、その配偶者や扶養親族の合計所得金額のみ注意が必要です。

しかし、配偶者特別控除を利用する際には、適用を受けようとする納税者本人の合計所得金額が1,000万円以下であることも適用要件になります。

例えば、配偶者控除の適用を受けようとする方に譲渡所得が1,200万円あるが居住用不動産(マイホーム)を譲渡した場合の特別控除を利用している場合については、その他の所得の合計額が1,000万円以下であっても、配偶者特別控除を利用することは出来ません。

取得費の計算について検討する必要があります!

「売却した不動産の購入時の売買契約書がないが、マイホームなので3,000万円控除を利用すれば税金がかからないので概算取得費の特例の適用で大丈夫ですか。」

「売買契約書はあるけれど、減価償却などの計算がわかりにくいため、売却価額が3,000万円以下なので特別控除を使えばよいですよね。」などのご質問を受けることが多くあります。

たしかに、譲渡所得税のみで考えると問題はないのですが、配偶者控除、配偶者特別控除、扶養控除などを適用する際には影響してきます。また、住民税や国民健康保険料、後期高齢者医療保険料、介護保険料などにも影響することがあります。

そのため、安易に概算取得費の特例+各種の特別控除の適用を選択しない方が良いケースもあります。

具体的には、合理的な算定方法を利用して計算した金額が、概算取得費の特例で計算した金額よりも大きい場合です。

つまり、

合理的な算定方法で計算した金額>売却価額×5%

となるときです。

取得価額が不明な場合の合理的な方法での算定を利用して、譲渡所得の金額が少なくなる場合については、合理的算定を利用することにより、配偶者控除などの所得控除の適用が受けられたり、住民税や社会保険料の支払が抑えられたりします。

特別控除の利用を検討されている方で、上記の様なご不安があるときは、是非一度当事務所へご相談ください。

取得価額がわからない場合については、こちらを参考にしてください。

不動産を売却した場合の特例適用については、こちらを参考にしてください。

 

 

 

 

 

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