被相続人が、老人ホームに入居していた場合の特例適用についてお困りではないですか。

当事務所では、「相続がおこった場合に、被相続人が老人ホームに入居していた場合の相続税や所得税の各種特例の適用ができるのか、それとも、適用できないのか」というご相談を受けることが多くあります。

被相続人が老人ホームに入居していた場合に、特例が適用できるかが問題となるのは、

  • 相続税の居住の用に供していた土地等の小規模宅地の特例
  • 被相続人から居住用の家屋と土地等を相続により取得した相続人が売却する場合の空き家に係る譲渡所得の特別控除の特例

以上の2つがあります。

では、特例ごとに適用できるか、できないかをみていきましょう。

老人ホームに入居していた場合の小規模宅地等の特例の適用の可否について

居住用の小規模宅地等の特例(特定居住用宅地等)とは?

相続税の計算では、各財産を相続税法に基づいて評価します。

その財産評価の土地や借地権などの評価においては、被相続人の住まいとして利用していた居住用の土地や借地権、被相続人の事業に利用していた事業用の土地や借地権、被相続人が貸付アパートや貸付マンションなどに利用していた貸付事業用の土地や借地権について、一定の要件を満たすものについては、その土地や借地権の評価額の50%又は80%を減額することが出来るという特例があります。

この特例を、小規模宅地等の特例といいます。

被相続人が老人ホームに入居していた場合に特例の可否に関係するのは、「居住用の小規模宅地等の特例」です。

この居住用の小規模宅地等の特例の適用条件のひとつが、「相続開始の直前において被相続人等の居住の用に供されていた宅地等」というものです。

老人ホームに入居していた場合にも、小規模宅地等の特例の適用はできますか。

<老人ホーム入居後に空き家となっていた場合>

被相続人となられた方が老人ホームに入居した後に、入居前から同居していた親族等のみが引き続き居住用として利用している場合や老人ホーム入居後に、空き家となっている場合には、特例の適用はできます。

ただし、特例適用にあたっては、どの様な施設に入居しているかやその他の条件を満たしているかも関係してきますので、特例が適用できるかについてご不安があるときは、是非一度、当事務所にご相談ください。

<老人ホーム入居後に事業や貸付事業として利用している場合>

被相続人となられた方が老人ホームに入居した後に、その家屋や土地等を事業用として利用したり、貸し付けたりした場合には、特定居住用の小規模宅地等の特例適用はできません。

ただし、一定の条件を満たす場合には、特定事業用または貸付事業用の小規模宅土地等の特例が適用できます。

どの特例の適用を受けるかにより、相続税額が大きく変わることもありますので、小規模宅地等の特例適用についてご不安がある場合には、是非一度、当事務所へご相談ください。

老人ホームに入居していた場合の空き家に係る譲渡所得の特別控除の特例の適用の可否について

空き家に係る譲渡所得の特別控除の特例とは?

空き家に係る譲渡所得の特別控除とは、新しく創設された所得税の譲渡所得の計算における特例です。

相続人が相続により取得した被相続人の居住の用に利用していた家屋及び土地等を売却した場合に、一定の条件を満たすときは、その譲渡所得の計算をするうえで、3,000万円の控除が出来るという特例です。

すなわち、譲渡益が3,000万円までは、譲渡所得税が課税されないことになります。条件は異なりますが、マイホームを売却した場合の3,000万円控除と同様の特例となります。

この空き家に係る譲渡所得の特別控除の適用要件のひとつが、「相続開始の直前において被相続人の居住の用に供されていた家屋」です。

老人ホームに入居していた場合にも空き家に係る譲渡所得の特別控除の特例は適用できますか。

空き家に係る譲渡所得の特別控除については、被相続人となられた方が老人ホームに入居されていた場合には、適用できません。

ただし、老人ホーム入居後に被相続人となられる方がお亡くなりになる前に一定期間内にご自身で売却を行われた場合には、その他の要件を満たす必要はありますが、マイホームを売却した場合の3,000万円控除の特例適用を受けることができます。

小規模宅地等の特例と似たような規定にも関わらず、適用の可否が異なるので、適用についてよくお問い合わせやご相談があります。空き家に係る譲渡所得の特別控除の適用ができるのかについてご不安がある場合には、是非一度、当事務所へご相談ください。

また、どのタイミングで誰が売却するかにより、同じ金額で売却したとしても納税額が異なりますので、老人ホームに入居を考えられている場合の不動産売却等についてご不安の方も、当事務所でご相談を承ることが可能ですので、メール・お電話にてお気軽にご連絡ください。

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