不動産の取得価額がわからない仲介案件でお困りの不動産業者様へ

個人のお客様が不動産を売却する場合で、売却する不動産の購入時の契約書等を紛失したため、売却する不動産の取得価額がわからないという仲介案件がございませんか?

不動産を売却した場合の譲渡所得の計算は、売却価額(譲渡価額)から取得費と譲渡費用を差し引いた金額となります。

計算式で表すと下記のようになります。

  •  売却価額(譲渡価額)-(取得費+譲渡費用)=譲渡所得

しかし、売却する不動産の取得価額がわからない場合には、概算取得費の特例を使い取得費を計算することが出来ます。

概算取得費の特例を使った取得費の計算

概算取得費とは、売却価額(譲渡価額)の5%を概算取得費として譲渡所得を計算する方法です。この方法の利用した場合には、譲渡所得の計算は容易に出来るものの売却価額(譲渡価額)の5%しか取得費が計上されないため、譲渡所得が大きくなります。

不動産の取得価額が分からないとき

また、概算取得費を利用する場合には、改修費用などの一部の領収書等がある場合についても、その改修費等を取得費とすることが出来ないため、大きな修繕等を行っている場合などについては、概算取得費を利用するより修繕等の領収書等のみで取得費を計算する方が有利なことがあります。

マイホームを売却した場合の3,000万円控除などの特例との併用で、譲渡所得が発生しない場合には問題ないのですが、特例適用などが出来ない案件の場合は、納税負担額が大きくなるため、実際の手元に残る現金が少なくなります。

「合理的な計算方法で計算した金額」を使う方法

この様な取得価額がわかない場合には、取得費は、「合理的な計算方法で計算した金額」であればよいとなっているため、概算取得費以外でも合理的な計算方法で計算することが出来れば、取得費として認められます。

合理的な計算方法としては、代表的なものは、建物であれば「建物の標準的な建築価額表」の建築価額に基づき計算する方法、土地であれば、「市街地価格指数」を用いて計算する方法です。

概算取得費以外の合理的な計算方法の検討

また、譲渡所得が大きくなる場合には、所得税や住民税の納税負担が増える以外にも、配偶者控除や扶養控除の対象から外れる場合や国民健康保険料が増額となるなどの問題もあります。このような問題の対策のためにも、概算取得費以外の合理的な計算方法で取得費の計算ができるかを一度ご検討いただくと良いです。

※市街地価格指数より概算取得費を利用する方が有利になることもありますので、適用の際はご注意ください。

取得価額や計算方法でお悩みの不動産業者様へ

当事務所は、上記のような「売却した不動産の取得価額がわからず、譲渡所得が多く課税されてしまう」という個人のお客様への対応でお悩みの不動産業者様から多数ご相談を頂き、日々対応しております。

「建物の標準的な建築価額表」や「市街地価格指数」はもちろんのこと、その売却された不動産に応じた合理的な計算方法を選択することにより、実際に見合った取得費の計算をすることを得意としておりますので、お困りの不動産業者様は、一度ご相談いただければと思います。

不動産業者様からのご相談

※重ね重ねになりますが、市街地価格指数等を使うことが合理的とされない場合もありますので、「合理的な計算方法」適用の際は十分ご注意ください。

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